La transmisión de bienes inmuebles tras el fallecimiento del propietario en Turquía se rige por un conjunto de normas sucesorias que determinan quiénes son los herederos legítimos, qué porción de la herencia corresponde a cada uno y qué trámites deben completarse para inscribir la propiedad a nombre de los nuevos titulares.

El Código Civil turco establece un sistema de sucesión legal que combina la libertad testamentaria del causante con la protección de los derechos hereditarios de determinados familiares, conocidos como herederos forzosos. Para los ciudadanos extranjeros que heredan bienes inmuebles en Turquía, comprender este sistema es indispensable para acceder a la propiedad y cumplir con las obligaciones registrales y fiscales derivadas de la herencia.

Orden sucesorio en el derecho turco

El Código Civil turco organiza la sucesión intestada mediante un sistema de parentelas que determina el orden en que los familiares del causante son llamados a heredar. El artículo 495 del Código Civil turco establece que los herederos legítimos del causante son, en primer lugar, sus descendientes. Los hijos del causante heredan por partes iguales, y los nietos heredan por representación cuando su progenitor ha premuerto al causante.

Cuando el causante no deja descendientes, la herencia pasa a sus padres y, si estos han fallecido, a sus hermanos y sus descendientes. En tercer orden sucesorio se encuentran los abuelos del causante y sus descendientes. El cónyuge supérstite concurre con los herederos de cualquier orden, percibiendo una cuota que varía según el grupo con el que concurra: una cuarta parte si concurre con los hijos, la mitad si concurre con los padres del causante y tres cuartas partes si concurre con los abuelos o sus descendientes. Si no existen herederos de ningún orden, el cónyuge hereda la totalidad del patrimonio.

Legítima y herederos forzosos

El derecho turco protege a determinados herederos mediante la institución de la legítima (saklı pay), que garantiza una porción mínima de la herencia que el causante no puede eliminar mediante testamento. El artículo 506 del Código Civil turco establece las cuotas de legítima: los descendientes tienen derecho a la mitad de su cuota legal, los padres a una cuarta parte de su cuota legal y el cónyuge supérstite a una cuarta parte de su cuota legal cuando concurre con descendientes, o a la mitad de su cuota legal cuando concurre con los padres del causante.

El causante puede disponer libremente de la parte de su patrimonio que excede de la legítima, pero cualquier disposición testamentaria que vulnere los derechos de los herederos forzosos puede ser impugnada mediante una acción de reducción (tenkis davası) ante el tribunal competente.

Certificado de herederos

El primer paso para que los herederos puedan acceder a los bienes inmuebles del causante es obtener un certificado de herederos (veraset ilamı o mirasçılık belgesi). Este documento puede expedirse por un notario público o por el Juzgado de Paz Civil (Sulh Hukuk Mahkemesi) del último domicilio del causante, y certifica la identidad de los herederos y la cuota que corresponde a cada uno de ellos.

Para los herederos extranjeros, la obtención del certificado puede requerir la presentación de documentos acreditativos del parentesco con el causante, debidamente legalizados y apostillados, así como traducidos al turco por un traductor jurado. Cuando el causante es un ciudadano extranjero fallecido en Turquía, el certificado de herederos se expide conforme a la ley nacional del causante, de acuerdo con las normas de derecho internacional privado contenidas en la Ley número 5718.

Inscripción de la propiedad a nombre de los herederos

Una vez obtenido el certificado de herederos y abonado el impuesto de sucesiones, los herederos pueden solicitar la inscripción del inmueble a su nombre ante el Registro de la Propiedad (Tapu Müdürlüğü). La transmisión hereditaria de la propiedad opera de forma automática desde el momento del fallecimiento del causante, pero la inscripción registral es necesaria para que los herederos puedan disponer del inmueble, venderlo, hipotecarlo o arrendarlo.

Cuando la herencia incluye varios herederos, el inmueble se inscribe inicialmente en régimen de copropiedad, con indicación de la cuota que corresponde a cada coheredero. Los coherederos pueden acordar la partición de la herencia de forma amistosa o, en caso de desacuerdo, solicitar la partición judicial ante el Juzgado de Paz Civil.

Restricciones para herederos extranjeros

Los ciudadanos extranjeros que heredan bienes inmuebles en Turquía están sujetos a las mismas restricciones que se aplican a la adquisición directa de inmuebles por extranjeros. Si el heredero extranjero es nacional de un país cuyas leyes no permiten a los ciudadanos turcos adquirir inmuebles en su territorio, o si el inmueble heredado se encuentra en una zona militar restringida, el heredero puede verse obligado a enajenar la propiedad en un plazo determinado.

En estos supuestos, el heredero extranjero conserva su derecho al valor económico del inmueble, que puede percibir mediante la venta del bien a un comprador habilitado, pero no puede mantener la titularidad del inmueble de forma indefinida. La falta de enajenación dentro del plazo establecido puede dar lugar a la venta forzosa del inmueble por la administración, con entrega del producto al heredero.

Impuesto de sucesiones sobre inmuebles

La transmisión hereditaria de bienes inmuebles está sujeta al impuesto de sucesiones regulado por la Ley número 7338. Los herederos deben presentar la declaración del impuesto dentro de los plazos legales y abonar el tributo correspondiente antes de poder inscribir la propiedad a su nombre. El Registro de la Propiedad exige la acreditación del cumplimiento de las obligaciones fiscales como requisito previo para la inscripción.

Abogado de Derecho de Sucesiones en Estambul – Bufete Soylu

El abogado Ozan Soylu, con sede en Üsküdar, Estambul, asesora a herederos extranjeros en la transmisión de bienes inmuebles tras el fallecimiento del propietario en Turquía. Su despacho gestiona la obtención del certificado de herederos, la liquidación del impuesto de sucesiones, la inscripción registral y la resolución de conflictos entre coherederos.

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