Turquía permite a los ciudadanos extranjeros adquirir bienes inmuebles en su territorio, aunque esta facultad está sujeta a una serie de restricciones legales que varían en función de la nacionalidad del comprador, la ubicación del inmueble y la superficie total de la propiedad.

La normativa aplicable ha experimentado reformas significativas en las últimas décadas, orientadas a facilitar la inversión extranjera en el sector inmobiliario turco. No obstante, subsisten limitaciones de carácter militar, fronterizo y cuantitativo que todo comprador extranjero debe conocer antes de formalizar una operación de compraventa.

Para los ciudadanos extranjeros interesados en adquirir una vivienda, un local comercial o un terreno en Turquía, contar con asesoramiento jurídico especializado resulta indispensable para evitar problemas registrales, fiscales o administrativos.

Marco legal de la adquisición inmobiliaria por extranjeros

El artículo 35 de la Ley de Registro de la Propiedad número 2644 (Tapu Kanunu) constituye la norma fundamental que regula la capacidad de los ciudadanos extranjeros para adquirir bienes inmuebles en Turquía. Según esta disposición, los nacionales de los países autorizados por el Consejo de Ministros pueden adquirir inmuebles en territorio turco, siempre que se respeten las restricciones establecidas por la ley.

La lista de países cuyos nacionales están autorizados a adquirir inmuebles en Turquía se actualiza periódicamente mediante decisiones del poder ejecutivo. La mayoría de los países europeos, los países del Golfo Pérsico y numerosos países de América Latina figuran en la lista de países autorizados. Los nacionales de Siria, Corea del Norte y algunos otros países tienen prohibida la adquisición de inmuebles en Turquía.

Restricciones aplicables

La legislación turca impone varias restricciones a la adquisición de inmuebles por extranjeros. En primer lugar, la superficie total de inmuebles que un ciudadano extranjero puede poseer en todo el territorio turco no puede exceder de treinta hectáreas. Este límite se aplica de forma acumulativa a todas las propiedades del mismo titular, con independencia de su ubicación geográfica.

En segundo lugar, la superficie total de inmuebles propiedad de ciudadanos extranjeros en un mismo distrito administrativo no puede superar el diez por ciento de la superficie total de dicho distrito. Esta restricción tiene como finalidad evitar la concentración excesiva de la propiedad inmobiliaria en manos de ciudadanos extranjeros en determinadas zonas del país.

En tercer lugar, los inmuebles situados en zonas militares prohibidas o en zonas de seguridad no pueden ser adquiridos por ciudadanos extranjeros. La determinación de estas zonas corresponde a las autoridades militares turcas, y su delimitación no siempre es fácilmente accesible para el público. Por esta razón, antes de formalizar cualquier operación de compraventa, resulta imprescindible verificar que el inmueble no se encuentra en una zona restringida.

Procedimiento de compraventa

La transmisión de la propiedad inmobiliaria en Turquía se perfecciona mediante la inscripción de la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad (Tapu Müdürlüğü). A diferencia de lo que ocurre en muchos países europeos, en Turquía no es necesaria la intervención de un notario para formalizar la compraventa de un inmueble: la escritura se otorga directamente ante el funcionario del Registro de la Propiedad.

El procedimiento comienza con la obtención de un número de identificación fiscal turco por parte del comprador extranjero, trámite que puede realizarse ante la oficina tributaria local. A continuación, el comprador debe abrir una cuenta bancaria en una entidad financiera turca para canalizar el pago del precio de compra. Una vez acordadas las condiciones de la compraventa, las partes comparecen ante el Registro de la Propiedad para otorgar la escritura de transmisión.

Cuando el comprador no habla turco, la presencia de un intérprete jurado durante el otorgamiento de la escritura resulta obligatoria. El Registro de la Propiedad verifica la identidad de las partes, la titularidad del vendedor, la ausencia de cargas y gravámenes sobre el inmueble y el cumplimiento de las restricciones aplicables a los compradores extranjeros.

Impuestos y costes de la transacción

La adquisición de un inmueble en Turquía genera diversas obligaciones fiscales. El impuesto sobre transmisiones patrimoniales (tapu harcı) asciende al cuatro por ciento del valor declarado del inmueble, distribuido por partes iguales entre comprador y vendedor, aunque en la práctica comercial turca es frecuente que las partes acuerden un reparto diferente. El valor declarado no puede ser inferior al valor catastral del inmueble fijado por la administración tributaria.

Adicionalmente, el comprador deberá abonar los gastos de traducción jurada, la tasa del intérprete, la tasación obligatoria del inmueble y, en su caso, los honorarios del abogado y de la agencia inmobiliaria. El seguro obligatorio contra terremotos (DASK) debe contratarse antes de la formalización de la escritura y constituye un requisito previo para la inscripción registral.

Adquisición de inmuebles vinculada a la obtención de la ciudadanía

El ordenamiento jurídico turco permite a los ciudadanos extranjeros solicitar la ciudadanía turca por vía extraordinaria cuando adquieren un inmueble cuyo valor sea igual o superior al umbral fijado por el gobierno. El Reglamento de aplicación de la Ley de Ciudadanía Turca establece los requisitos y el procedimiento aplicables a esta modalidad de naturalización, que incluye la obligación de mantener la propiedad durante un período mínimo de tres años y la restricción registral que impide la venta durante dicho período.

Esta vía de acceso a la ciudadanía turca ha atraído a un número significativo de inversores extranjeros, especialmente procedentes de Oriente Medio, Asia Central y el norte de África. No obstante, el procedimiento de naturalización requiere el cumplimiento de requisitos adicionales de carácter administrativo y de seguridad que deben ser verificados caso por caso.

Riesgos y precauciones para el comprador extranjero

La adquisición de inmuebles en Turquía por parte de ciudadanos extranjeros no está exenta de riesgos. Entre los más frecuentes figuran la existencia de cargas ocultas sobre el inmueble, las discrepancias entre la superficie real y la registral, los defectos urbanísticos que afectan a la edificabilidad del terreno o a la legalidad de la construcción, y los problemas derivados de la titularidad compartida entre varios propietarios.

Para minimizar estos riesgos, resulta altamente recomendable que el comprador extranjero encargue una verificación jurídica completa del inmueble antes de formalizar la compraventa. Esta verificación incluye la consulta del historial registral, la comprobación de la situación urbanística, la verificación de la ausencia de litigios pendientes y la confirmación de que el inmueble no se encuentra en una zona militar restringida.

Abogado Inmobiliario en Estambul – Bufete Soylu

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